สมัครสมาชิก
ตำบล พื้นที่ ราคาต่อไร่
 
ลู่ทางพัฒนาทำประโยชน์ที่ดิน


              อสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่ดิน มีลักษณะพิเศษสำคัญตรงที่สามารถนำมาพัฒนา บริหารและจัดการเพื่อสร้างรายได้ หรือ ความมั่งคั่ง ให้กับผู้ถือครองได้อย่างกว้างขวาง และ สามารถก่อให้เกิดรายได้อย่างเป็นกอบเป็นกำ ซึ่งทำไม่ได้ หากเป็นสินทรัพย์ ในการลงทุนประเภทอื่น ทั้งนี้ ลู่ทาง หรือ โอกาส ในการพัฒนาทำประโยชน์เพื่อก่อให้เกิดผลตอบแทน มาสู่เจ้าของ ส่วนใหญ่ ผูกติดอยู่กับการพัฒนา ในรูปแบบที่อยู่อาศัยเป็นสำคัญ ซึ่งสามารถทำได้มากถึง 15 ช่องทางด้วยกัน ประกอบด้วย

        1. หารายได้จากการนำมาปล่อยเช่า (Rent Income)

          ถือเป็นลู่ทางการหาผลประโยชน์ที่คนทั่วไปคุ้นเคย กันมาช้านานแล้ว ที่ดิน และ บ้านที่อยู่ในทำเลดี จะมีโอกาสนำมาให้คนเช่าได้ง่าย และได้ค่าเช่าค่อนข้างสูง

      2. การเพิ่มขึ้นของมูลค่าตลาด เมื่อเวลาผ่านไป (Appreciation in Market Value) 
 
          จากผลการศึกษาวิจัย ในเรื่องการถือครองที่ดินทั่วโลก ได้ข้อสรุปสอดคล้องกันว่า ถ้าหากถือครองที่ดิน ระยะยาว ตั้งแต่ 5 - 10 ปี จะได้ผลตอบแทนจากการเพิ่มขึ้น ของมูลค่าที่ดิน ในอัตราเฉลี่ยไม่น้อยกว่า ปีละ 10% เสมอ ซึ่งถือเป็นอัตราผลตอบแทน ในระดับที่สูงมาก ที่เป็นเช่นนี้เพราะที่ดินและบ้าน เป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ และจำนวนประชากร มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

         3. ผลได้ทางอ้อมจากภาวะเงินเฟ้อ (Inflation)
 
          ซึ่งเกิดขึ้นทั้งขึ้น ทั้งล่อง กล่าวคือ กรณีเงินเฟ้อสูง จะส่งผลให้ราคาที่ดิน และ บ้านที่เราถือครองอยู่ รวมถึงค่าเช่า ถีบตัวสูงขึ้นตามไปด้วย ในทางกลับกัน หากเกิดกรณี เงินเฟ้อต่ำ ก็จะส่งผลให้ดอกเบี้ยลดต่ำลง ภาระการผ่อนชำระดอกเบี้ยเงินกู้ของเรา ก็จะลดลงด้วย

         4. ผลได้ในรูปกระแสเงินสด (Cash Flow)

           เนื่องจากบ้านและที่ดิน เป็นสินทรัพย์ประเภทเดียว ที่สามารถกู้ยืมเงินมาซื้อได้ในสัดส่วนสูงมาก ทำให้บ้านและที่ดิน แม้มีราคาสูง แต่เงินดาวน์ ที่ใช้ก็ไม่มาก และ ดอกเบี้ยก็ต่ำ จึงเป็นช่องทางให้บ้านและที่ดิน บางประเภท สามารถสร้างรายได้ ในรูปกระแสเงินสดรับให้กับเจ้าของได้ หากมีการบริหารจัดการ อย่างเหมาะสม ในเรื่องเงินดาวน์ เงินผ่อนชำระ และ ด้านการหารายได้ ตัวอย่าง บ้านและที่ดินประเภทนี้ เช่น หอพัก และ อพารต์เมนต์ขนาดเล็ก เป็นต้น

         5. ผลได้จากการผ่อนชำระเงินกู้จำนอง (Mortgage Payoff)

             โดยเหตุที่บ้านและที่ดินสามารถผ่อนชำระได้ยาวนานเป็นพิเศษ ทำให้ เมื่อซื้อบ้านและที่ดิน จึงเสมือนกับว่าท่านได้สิทธิในการเป็นเจ้าของบ้านและที่ดิน ในราคาคงที่ตลอดอายุสัญญาการกู้ยืมเงิน ดังนั้น ทุกคราวที่ท่านจ่ายคืนเงินกู้ เงินดังกล่าวไม่ได้หายไปไหน แต่กลับทำให้สัดส่วนการเป็นเจ้าของ ยิ่งมากขึ้นเรื่อยๆ

         6. ซื้อในราคาต่ำกว่าราคาตลาด (Buy below Market)

                บ้านและที่ดิน เป็นสินทรัพย์ลงทุนประเภทเดียว ที่มีโอกาสทำกำไรตอนซื้อ ปกติแล้ว ถ้าเป็นสินทรัพย์ลงทุนชนิดอื่นๆ เช่น หุ้น พันธบัตร หุ้นกู้ ฯลฯ เวลาจะซื้อ ต้องซื้อตามราคาตลาดเสมอ ไม่มีโอกาสในการจะซื้อได้ต่ำกว่าราคาตลาดแต่อย่างใด ผิดกับสินทรัพย์ลงทุนประเภทบ้านและที่ดิน ซึ่งในช่วงซื้อ มีทางเลือกมากมาย ถ้าท่านใช้ความพยายาม และ เลือกช่องทางที่เหมาะๆ จะมีโอกาสซื้อบ้านและที่ดินได้ในราคาต่ำกว่าราคาตลาดได้ ตลอดเวลา

          7. สร้างมูลค่าบ้านให้สูงขึ้น (Create Property Value)

       บ้านและที่ดิน เป็นสินทรัพย์ที่มีลักษณะพิเศษ กล่าวคือ เมื่อนำมาตกแต่ง ปรับปรุง หรือ ปฏิสังขรณ์ (Renovation) จะมีลักษณะเหมือนสินค้าใหม่ ได้อย่างไม่ผิดเพี้ยน ซึ่งผิดกับสินทรัพย์ชนิดอื่น เช่น รถยนต์ ที่ไม่ว่าจะทำอย่างไรก็ยังดูออก ว่าเป็นรถเก่าอยู่ดี การปรับปรุงบ้านและที่ดิน ที่นิยมทำกัน ได้แก่ การเปลี่ยนพรม ทาสีผนัง ทำความสะอาด ปรับปรุงสนามหญ้า การปลูกต้นไม้ เปลี่ยนพื้นห้องครัวและห้องน้ำ ออกแบบห้องครัวและห้องน้ำใหม่ เปลี่ยนรูปแบบพื้น เพิ่มช่องแสง ปรับระดับความสูงของเพดาน เปลี่ยนห้องเก็บของ ห้องใต้ดิน หรือ ห้องใต้หลังคา

          8. สร้างมูลค่าเพิ่มจากที่ตั้ง (Create Site Value)

       เช่น ปรับปรุงสนามหลังบ้าน ทางเท้า ทางรถ เพิ่มพื้นที่จอดรถ ทำที่เก็บของ แก้ปัญหาทางระบายน้ำเสีย ล้อมรั้ว ตัดพื้นที่ส่วนเกิน หรือ เพิ่มส่วนขาด

          9. สร้างมูลค่าจากสภาพใกล้เคียง (Create Neighborhood Value)

          สภาพแวดล้อมรอบๆ บริเวณบ้านและที่ดิน นับว่ามีอิทธิพลต่อมูลค่าเป็นอย่างยิ่ง ปกติแล้ว คนจะเลือกซื้อบ้านและที่ดิน โดยพิจราณาจากสภาพแวดล้อมต่างๆ ที่อยู่รายรอบ เช่น เพื่อนบ้าน สังคมในบริเวณนั้น ซึ่งการลงทุนในบ้านและที่ดิน อาจทำได้สองลักษณะ คือ ลักษณะแรก เป็นการรอคอยสัญญาณให้เห็นว่าสภาพแวดล้อม ข้างเคียงจะปรับตัวดีขึ้นก่อนจะลงทุน หรือ ลักษณะที่สองเป็นการเข้าซื้อบ้านและที่ดินก่อน แล้วค่อยไปจัดแจงหรือ รณรงค์ให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในภาพแวดล้อม ใกล้เคียง ซึ่งจะมีผลทำให้ราคาบ้านและที่ดิน มีมูลค่าสูงขึ้นได้

           10. ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ (Convert the Use)

          ในแต่ละห้วงเวลา การใช้ประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแต่ละประเภท จะมีสภาวะแตกต่างกันเสมอ เช่น ขณะที่สิ่งปลูกสร้างประเภทหนึ่งล้นตลาด แต่จะมีสิ่งปลูกสร้างบางประเภทกลับขาดตลาด ดังนี้ วิธีการที่แยบยล อันหนึ่งในการแปลงวิกฤติให้เป็นโอกาส ก็คือ การปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ จากสิ่งปลูกสร้างประเภทที่ล้นตลาด ให้กลายมาเป็นสิ่งปลูกสร้างประเภทที่เป็นที่ต้องการของตลาดแทน เช่น เปลี่ยนจากอาคารสำนักงานเป็นอพาร์ตเมนต์ หรือ คอนโดมิเนียม เปลี่ยนจากโรงแรมเป็นอพาร์ตเมนต์ เปลี่ยนจากอพาร์ตเมนต์เป็นคอนโดมิเนียม เปลี่ยนจากอพาร์ตเมนต์ หรือ บ้านเป็นพื้นที่สำนักงาน

            11. ปรับปรุงการบริหารจัดการ (Improve Management)

               เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ ในการหารายได้ และลดค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา

         12. ใช้กลยุทธ์การตลาดช่วยทำกำไรให้มากขึ้น (More profitable Market Strategy)
 
      โดยเริ่มต้นด้วยการสำรวจความต้องการของผู้อาศัย ให้ทราบความต้องการที่แท้จริงก่อน จากนั้นจะอาศัยกลยุทธ์การใช้ส่วนผสมทางการตลาด (Marketing Mixed) อันได้แก่ ผลิตภัณฑ์ ราคา ช่องทางการจำหน่าย และ การส่งเสริมการขาย มาช่วย

           13. หารายได้เพิ่มเติมนอกเหนือจากค่าเช่า (Collect More than Rent)

           เช่น รายได้จากการซักรีด ที่จอดรถ โทรศัพท์สาธารณะ ให้เช่าตู้เก็บของ บริการทำความสะอาด บริการดูแลในตอนกลางวัน บริการรับส่ง สนามเทนนิส ฟิตเนสเซ็นเตอร์ ห้องพักผ่อน หรือ ห้องบันเทิงเริงรมย์ต่างๆ

            14. ช่วยประหยัดภาษี

        บ้านและที่ดินเป็นสินทรัพย์ประเภทหนึ่ง ที่สามารถช่วยประหยัดภาษีได้ค่อนข้างมาก ทุกบาททุกสตางค์ ของภาษี ที่ประหยัดได้ นั่นคือผลตอบแทนทางหนึ่ง ที่ได้รับจากการเป็นเจ้าของบ้านและที่ดิน ปัจจุบันมาตรการจูงใจ ในเรื่องการลดหย่อนภาษี จากการถือครองบ้านและที่ดิน ได้แก่ กรณีดอกเบี้ยผ่อนบ้าน สามารถหักเป็นค่าลดหย่อนได้ถึงปีละ 50,000 บาท การขายบ้านเก่า เพื่อซื้อบ้านใหม่ ยังได้รับยกเว้นภาษีเงินได้จากการขายบ้าน และได้รับลดหย่อนค่าธรรมเนียม การโอนและผู้ถือครองที่เป็นนิติบุคคล อาคารสิ่งปลูกสร้างก็สามารถหักเป็นค่าเสื่อมราคาได้

           15. แปลงบ้านและที่ดินเป็นหลักทรัพย์ทางการเงินเพื่อการลงทุน

      เช่น หุ้นอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Stock) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นต้น ซึ่งทำให้สภาพคล่อง (Liquidity) และความซื้อง่ายขายคล่อง (Marketability) มีเพิ่มขึ้น สิ่งเหล่านี้ล้วนส่งผล ให้มูลค่าบ้านสูงขึ้นได้ทางหนึ่ง



ที่มา : หนังสือ ที่ดิน เล่น ลงทุน ทำเงิน และ หากำไรอย่างชาญฉลาด




 
ปฏิทินราคาที่ดิน
<   >    
อา. จ. อ. พ. พฤ. ศ. ส.
 
จำนวนผู้เข้าชม : 406864 คน
© Copyright 2013 TEEDINHATYAI.COM
 
teedinhatyai@gmail.com